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養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究
日期：2013-04-10 來源：中國房地產(chǎn)報
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據(jù)統(tǒng)計，截至 2011年底，我國 60歲以上老年人口高達 1 .85億，預計到“十二五”期末，全國老年人口將達到2.21億。中國人口老齡化問題日益凸顯，再加上退休年齡延遲所引發(fā)的激烈社會爭議，催生了公眾對養(yǎng)老問題的關注和擔憂。接踵而來的醫(yī)療、保險等后續(xù)問題，使建立以社區(qū)為中心的老年服務體系的任務也越來越受到關注。在“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”大蛋糕的誘惑下，新的地產(chǎn)形式———養(yǎng)老地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)市場轉(zhuǎn)型和細化的一個新選擇。
商業(yè)模式不同
養(yǎng)老地產(chǎn)是將養(yǎng)老和房地產(chǎn)相結合的一種新型產(chǎn)業(yè)，具有一定的特殊性。在發(fā)展過程中，養(yǎng)老地產(chǎn)也遇到了許多的問題，如：缺少行業(yè)標準、缺少標桿企業(yè)、盈利模式模糊、達不到專業(yè)化程度要求（護理、醫(yī)療、健康管理等方面）、專業(yè)運營團隊稀缺（境內(nèi)尚處于起步階段、境外水土不服）、扶持政策出臺不到位（土地、稅收等方面）。這些問題使得該產(chǎn)業(yè)成熟度遠遠滯后于市場關注度，即使是一些進入養(yǎng)老地產(chǎn)較早的房地產(chǎn)企業(yè)，也都還處于“在路上”的狀態(tài)。究其原因，在于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往開發(fā)商所做的傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)等都有很大的不同：
一、項目主推的理念不同：養(yǎng)老地產(chǎn)比傳統(tǒng)住宅建設更側(cè)重于以養(yǎng)老養(yǎng)生、健康保健為宣傳賣點。
二、客戶群體不同：養(yǎng)老地產(chǎn)突出以老年人群為服務重點，即使實際購買和居住的人群中部分為中青年和青壯年，在項目推廣時也會以老人為核心，通過多代居、兩代屋、大型適老社區(qū)等方式推介項目。
三、建筑標準不同：在規(guī)劃、設計、配套設施和設備中均體現(xiàn)適老化。養(yǎng)老項目在容積率、景觀覆蓋率、綠化率、節(jié)能環(huán)保設施、公共活動設施、空間設計、暖通及強弱電、通風與采光等方面均有更多的適老化要求。
四、囊括模塊不同：因為客戶群體的客觀實際需求不同，養(yǎng)老地產(chǎn)比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)需要更多的醫(yī)療護理、健康管理、文化娛樂以及家政物業(yè)等綜合服務，在項目組團中要根據(jù)項目定位植入對應模塊。
五、經(jīng)營模式不同：傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為產(chǎn)權銷售式，開發(fā)商賣出房屋之后撤出，后續(xù)日常服務由物業(yè)管理公司承擔，但養(yǎng)老地產(chǎn)項目根據(jù)土地性質(zhì)不同、項目定位差異，出現(xiàn)了產(chǎn)權銷售式、出租式、持有經(jīng)營式和混合式經(jīng)營等不同模式。
六、服務團隊不同：目標群體身心狀況及生活需求具有一定的特殊性，其服務應該由養(yǎng)老護理、醫(yī)療康復、家政物業(yè)等專業(yè)人士提供，對專業(yè)程度要求較高且服務需求量大。
七、投報周期不同：養(yǎng)老地產(chǎn)項目投入周期較長，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務都需要大量地投資且回報較慢。
八、收費模式不同：目前較多采用的收費模式為產(chǎn)權制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。
九、產(chǎn)業(yè)融合性強：開發(fā)商根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的選址、定位以及核心賣點，與保險、金融、醫(yī)療、酒店、物業(yè)等產(chǎn)業(yè)有機結合，以增加項目的盈利和可塑性。
準確定位
梳理國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗和經(jīng)典養(yǎng)老地產(chǎn)項目，結合國內(nèi)政策和國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)遇到的瓶頸，在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)和運營的過程中有以下幾點思考：
一、開發(fā)商在項目的前期就應思考清楚項目的定位
整體項目定位在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)初期尤為重要，是立項之本。在項目定位時，考慮是做養(yǎng)老地產(chǎn)，還是用地產(chǎn)養(yǎng)老；在經(jīng)營的時候，考慮是選擇產(chǎn)權銷售，還是銷售、出租及持有經(jīng)營的混合模式；在運營和管理時，考慮是啟用專家管理，還是請管理專家；在與國際企業(yè)合作的時候，考慮是讓國際團隊空降，還是將國際經(jīng)驗本土化。整個項目在前期規(guī)劃時就需要論證清楚產(chǎn)品定位、經(jīng)營模式以及運營管理方法，產(chǎn)品營銷應該貫穿于項目實施的全過程。
二、目前國內(nèi)養(yǎng)老項目開發(fā)應采取“實戰(zhàn)專家 +國際團隊”的運作模式
要想做一個成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，就應該將“前沿理念 +國際團隊 +實戰(zhàn)專家”的組合模式貫穿項目全程。把養(yǎng)老地產(chǎn)作為戰(zhàn)略方向的企業(yè)，前期立項論證無養(yǎng)老醫(yī)療實操人士參與、境外參觀學習與項目開發(fā)經(jīng)營模式不對等、項目聘請大量顧問但項目自身無核心團隊、設計團隊未與運營團隊對接、房子蓋好后再請運營團隊進入、照搬國際設計無后續(xù)本土化對接（經(jīng)營服務）等錯誤的運作模式將會導致大量人力、物力、財力損失，甚至會使項目半路夭折。
三、注重人才培養(yǎng)，建設專業(yè)團隊
過去的十年是房地產(chǎn)的“黃金時期”，高速的發(fā)展掩飾了房地產(chǎn)企業(yè)在人才建設方面的“短板”。然而，在行業(yè)發(fā)展速度減緩，需要進行升級和轉(zhuǎn)型的當口，人才的匱乏已經(jīng)成為制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要原因。
通過與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的國家和地區(qū)的各種專業(yè)機構的多年磨合、實踐得出了經(jīng)驗：養(yǎng)老地產(chǎn)的人才難題，尤其是高管人才的難題，開發(fā)商要同時走外部招聘和內(nèi)部培養(yǎng)兩條路。根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展目標，有針對性地挑選具有提升潛力的合適人員進行培養(yǎng)，如參加養(yǎng)老地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人或項目總經(jīng)理培訓（內(nèi)部培訓+外部培訓）。
四、正視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，探索養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式
養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)生、養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設計為標準，服務為核心價值的新興地產(chǎn)形式，具有消費型地產(chǎn)特征，主打健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合等賣點。
與其討論養(yǎng)老地產(chǎn)是否盈利，不如從“產(chǎn)業(yè)鏈”的角度下功夫。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式靈活多樣，在項目選址、業(yè)態(tài)設計、商業(yè)組團等方面與健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也有相通之處，因此可以根據(jù)項目地點、規(guī)模、人群等因素，植入產(chǎn)業(yè)鏈中的不同模塊、或?qū)⑷舾赡K有機組合，從而提高收益率。另外，開發(fā)復合型養(yǎng)老社區(qū)，解決養(yǎng)老地產(chǎn)短期、中期、長期盈利點的問題、持續(xù)創(chuàng)造價值，這樣才能形成一個完整的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式。
