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日期：2013-07-15 來源：南方日報
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到2015年，中國的老年人口總數就將達到2.21億，占總人口的16%。隨著人口老齡化的到來，除萬科、保利等房企紛紛打出養(yǎng)老地產牌外，包括人壽、泰康等諸多保險企業(yè)也將養(yǎng)老地產作為社會保障的一部分涉足其中。
然而，雖然被“炒得熱”，但目前養(yǎng)老地產的狀態(tài)卻是“做的冷”。究其原因，專家表示，養(yǎng)老地產未來必然是大趨勢，但無論是房企還是險企運營模式尚不成熟，舊思路依然未改變，甚至將養(yǎng)老地產作為圈地工具，并未真正將服務理念植入養(yǎng)老地產項目之中。此外，相關鼓勵性政策的缺失或政策壁壘也阻礙了企業(yè)和資本進入市場的動機和熱情。
20多家房產企業(yè)打出養(yǎng)老牌
一份來自潤土咨詢的《2012中國城市養(yǎng)老居住模式研究報告》就顯示，住房條件已經升格成為除健康之外影響老年人生活幸福度的重要指標。
老人不僅可以完全依靠自己養(yǎng)老，追求居住空間與時間上的自由支配，對于養(yǎng)老機構的接受度也在上升。一線城市如北京和上海分別有34.1%和46.9%的老人表示愿意去養(yǎng)老機構，二線城市石家莊、濟南也均超過三成。
正是由于嗅出了其中的商機，地產開發(fā)商們也開始加碼布局養(yǎng)老地產。據統計，截至目前，今年全國已有20多家房地產相關企業(yè)正式打出了養(yǎng)老牌。除此之外，一些保險企業(yè)也涉足養(yǎng)老地產。
去年12月19日，新華人壽保險股份有限公司與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協議。根據協議，雙方將在養(yǎng)老、健康產業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領域合作。該公司有意進駐廣州金融城投資養(yǎng)老地產項目。
在這一份戰(zhàn)略協議中，廣州市政府將創(chuàng)造有利的政策環(huán)境，支持新華保險在廣州市內開展養(yǎng)老、健康產業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生相關領域的投資，為新華保險在市區(qū)內開展醫(yī)療衛(wèi)生保險服務，參與市屬公立醫(yī)療機構及區(qū)域內其它性質醫(yī)療機構的改制、重組提供便利，并為新華保險后援服務中心建設、投資性不動產項目提供選址、規(guī)劃、建設等方面提供支持。
其實，這已經不是第一起保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產的案例。中國人壽在2010年就透露，初步規(guī)劃構建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100億元。此外，中國人壽在福建廈門也有養(yǎng)生基地項目，在全國共有6個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，其“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經形成。
今年9月份，中國平安宣布將在浙江桐鄉(xiāng)開建養(yǎng)生綜合養(yǎng)老服務社區(qū)。11月初，合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽棋盤山13宗土地，其中7塊地將用來開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。除此之外，合眾人壽還在武漢建有健康社區(qū)。
“將保險產品與養(yǎng)老地產相結合，是很好的拓展業(yè)務的渠道，同時保險公司在拿地政策上也可獲得適當傾斜，減少拿地成本。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，險企的養(yǎng)老保險產品與養(yǎng)老地產有著內在聯系。
“炒得熱，做的冷”：養(yǎng)老地產現狀不樂觀
保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產得益于2009年10月開始施行的新《保險法》，其中允許保險資金在遵循安全性前提下投資不動產。在巨大的市場需求面前，養(yǎng)老地產這塊“蛋糕”無疑讓險企躍躍欲試。然而，看起來很美的養(yǎng)老地產投資似乎面臨盈利難題的尷尬。
按照保監(jiān)會規(guī)定，險資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養(yǎng)老不動產項目，不得自行開發(fā)建設投資項目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項目產權，不得利用銷售養(yǎng)老項目產權獲得銷售收入”的禁令，這讓保險商的經營模式只能限定在“只租不售”的范圍內。
泰康人壽董事長陳東升直言，與傳統服務業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應并維持長期運營，養(yǎng)老社區(qū)產業(yè)發(fā)展需要長期資本市場的配合。
“養(yǎng)老地產投資是大方向，但目前市場剛起步。”楊紅旭稱，有些企業(yè)是打著養(yǎng)老的名義“賣房子”，也不乏有保險資金以養(yǎng)老的名義“圈地”，總之，業(yè)界對養(yǎng)老地產的投資目的不純。“畢竟這是一個投資周期長、見效慢的行業(yè)，國內目前缺乏可供借鑒的盈利模式。”
其實，不僅僅是險企投資養(yǎng)老地產困難重重，房企在開發(fā)養(yǎng)老地產項目時同樣看似發(fā)展火熱，實則并不樂觀。養(yǎng)老地產發(fā)展還沒有形成一定的規(guī)模，也仍未有成功的典型案例。
“老年人獨自居住并不意味著遠離親情，老人與子女需要更多的交流，他們希望與子女居住距離是在臨近小區(qū)或同一小區(qū)的不同樓中。他們理想的養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老和社區(qū)照料相結合。”北京潤土咨詢董事于貴紅向記者指出。
“開發(fā)商真正為老年人服務的意識依然較差，一些地產商為了壓縮成本，將養(yǎng)老地產的選址放在較為偏遠的地區(qū)，這樣阻礙了老人與子女的相互照顧。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者指出，由于地處偏遠，相關的醫(yī)療、交通、購物等設施也相對不完善，這造成了老人極大的生活不便。
一些房企進軍養(yǎng)老地產更多的是通過養(yǎng)老項目達到圈地目的，并非建立在真正為老年人服務的思維模式上。
“在土地市場價格日益走高的市場背景下，養(yǎng)老地產成為開發(fā)企業(yè)進行‘圈地運動’的工具，成為房企曲線拿地的‘拿地模式’。”張宏偉說。
應加大力度扶持龍頭企業(yè)
“目前國家不管是在政策還是在金融方面，對養(yǎng)老產業(yè)的扶持或者支持力度，目前做得都很少，老齡化社會是不是來得太快，可能還沒有反應過來，但是要做好產業(yè)，不管是在資金上面，還是用地各方面的政策支持方面，一定要有大量的支持。”國家健康住宅委員會發(fā)起人鄭志堅同樣表示應給予養(yǎng)老地產更多政策支持。
武漢大學社會學家周運清教授則表示，開發(fā)商應首先轉變服務理念。他認為，當前中國進入老齡化社會，老年人成為商家的主攻目標本無可厚非，但養(yǎng)老是一個復雜的社會化問題，現在養(yǎng)老卻成為商家新的消費噱頭，商家僅僅作為養(yǎng)老產品的供給者，離真正的養(yǎng)老服務供給者相去甚遠。
著名經濟學家吳敬璉同樣表示，“養(yǎng)老地產不應該完全是地產，涉及方面會很廣，是一套完整的產業(yè)鏈，包括醫(yī)療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護，不能一概而論。老齡化產業(yè)是一個很大產業(yè)，這種產業(yè)帶有一定的公益，應該在服務上多做文章，不只是房地產商賣房子那么簡單的問題。”
對此，張宏偉建議應該引入競爭機制，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老地產及養(yǎng)老服務相關產業(yè)，同時，鼓勵養(yǎng)老產業(yè)龍頭企業(yè)出現，這將利于養(yǎng)老運營服務內容“標準化”，從而引導市場走向成熟規(guī)范。
張宏偉稱，鼓勵養(yǎng)老產業(yè)龍頭企業(yè)出現，一定程度上會避免“作坊式”的作業(yè)服務方式，無論從服務體系的構建、服務內容標準化，還是專業(yè)度，企業(yè)都可以通過“標準化”體系的運營模式進行快速復制與擴張。
“當前養(yǎng)老地產及相關產業(yè)的政策僅僅是民政部倡導的比較多，其他相關部門則在配合上尚難以落實，因此，需盡快消除當前的無形的政策壁壘。”張宏偉還指出，應積極開展和支持護工等比較稀缺的產業(yè)人才培養(yǎng)，緩解養(yǎng)老產業(yè)領域人才緊缺的狀態(tài)。
