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地產(chǎn)老大不從地產(chǎn)角度做養(yǎng)老 萬(wàn)科設(shè)計(jì)和服務(wù)處處“適老”
日期：2014-03-29 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)整理
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由于養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)還比較模糊，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，投資回報(bào)周期卻長(zhǎng)達(dá)7~10年，高投入低回報(bào)，再加上養(yǎng)老社區(qū)必須配備完善的家政、醫(yī)療、保健等物業(yè)服務(wù)，盈利前景和模式并不明朗，這些因素讓房企和保險(xiǎn)公司駐足不前。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，萬(wàn)科在多個(gè)場(chǎng)合都表示，自己并不想做把老人集中在一起的養(yǎng)老地產(chǎn)，還是有興趣在養(yǎng)老服務(wù)方面。據(jù)了解，目前萬(wàn)科在青島、杭州、北京都有對(duì)社區(qū)型養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行探索，不少產(chǎn)品并不是通過(guò)銷(xiāo)售，而是通過(guò)自持出租經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科總裁郁亮最近表示，萬(wàn)科對(duì)養(yǎng)老服務(wù)有興趣，但萬(wàn)科的養(yǎng)老更多是服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。對(duì)于從地產(chǎn)角度做養(yǎng)老，萬(wàn)科興趣不大。
去年5月，萬(wàn)科在杭州的首個(gè)高端養(yǎng)老產(chǎn)品“隨園嘉樹(shù)”推出首批約200套可出售入住權(quán)的單位，價(jià)格1.4萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/m2，出售的是29年產(chǎn)權(quán)的入住權(quán)。其余單位可能會(huì)以15年租賃形式推出市場(chǎng)。此外，萬(wàn)科還在青島與海爾家居合作開(kāi)發(fā)長(zhǎng)者公寓，也成為養(yǎng)老公寓的標(biāo)桿產(chǎn)品，項(xiàng)目為自持運(yùn)營(yíng)的全租式長(zhǎng)者公寓。
萬(wàn)科股東大會(huì)傳遞哪些信號(hào)？
“面對(duì)行業(yè)的不確定性，萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)？”在28日舉行的萬(wàn)科2013年度股東大會(huì)上，有股東如此發(fā)問(wèn)。
這一問(wèn)，在情理之中。當(dāng)前樓市正處于十字路口，分化現(xiàn)象凸顯，作為房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)，為人矚目。
絕不拿地王 寧可錯(cuò)過(guò)絕不買(mǎi)錯(cuò)
“對(duì)未來(lái)，萬(wàn)科是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。”萬(wàn)科董事會(huì)主席王石說(shuō)，“市場(chǎng)有不確定性，但萬(wàn)科不做不確定的事情，比如我們絕不拿地王；我們會(huì)在手頭保持足夠現(xiàn)金。”
快速周轉(zhuǎn)，謹(jǐn)慎投資，是萬(wàn)科始終堅(jiān)持的重要策略。萬(wàn)科多次表示，不囤地，不捂盤(pán)，反對(duì)過(guò)多的土地儲(chǔ)備，主張積極銷(xiāo)售，不當(dāng)?shù)赝?，甚至表?ldquo;寧可錯(cuò)過(guò)絕不買(mǎi)錯(cuò)。”
年報(bào)顯示，2013年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1354．2億元，凈利潤(rùn)151．2億元，同比分別增長(zhǎng)31．3％和20．5％。同時(shí)，萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率也繼續(xù)保持在1993年以來(lái)的歷史高位，為19．66％。
盡管目前地產(chǎn)板塊估值仍然較低，但近期一系列增持行為，卻彰顯出萬(wàn)科管理層和大股東對(duì)公司發(fā)展的強(qiáng)大信心。
深交所網(wǎng)站信息顯示，3月10日，萬(wàn)科總裁郁亮從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入100萬(wàn)股萬(wàn)科A，按照當(dāng)日收市價(jià)估算，郁亮2013年所領(lǐng)取的稅后報(bào)酬在扣除捐贈(zèng)額后基本已全部買(mǎi)成萬(wàn)科股票。
另外，萬(wàn)科大幅提高分紅派息力度，將以分紅派息股權(quán)登記日股份為基數(shù)，每10股派送人民幣4．1元（含稅）現(xiàn)金股息。相比2012年，此次萬(wàn)科分紅比例由15．79％大幅提高至29．87％。
郁亮表示，依靠質(zhì)量效益型的內(nèi)生增長(zhǎng)模式，萬(wàn)科已經(jīng)能通過(guò)自身積累支持發(fā)展需要，也有能力響應(yīng)一部分投資者加大分紅的呼聲。他說(shuō)，未來(lái)會(huì)在目前29．87％的基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步提升派發(fā)現(xiàn)金紅利占合并報(bào)表凈利潤(rùn)的比例。
轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商 重點(diǎn)關(guān)注居家養(yǎng)老
作為房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額已達(dá)千億元。有投資者問(wèn)：萬(wàn)科是否已經(jīng)觸及增長(zhǎng)天花板？
王石說(shuō)：“對(duì)比美國(guó)、日本，前五大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)占有率都超過(guò)4％，萬(wàn)科目前的市場(chǎng)份額只有2．1％。全國(guó)700多個(gè)城市，萬(wàn)科只進(jìn)了其中60個(gè)。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，還不存在天花板的問(wèn)題。”
萬(wàn)科研究發(fā)現(xiàn)，隨著城市規(guī)劃和居民生活水平的提升，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的關(guān)注點(diǎn)，已經(jīng)由住宅本身轉(zhuǎn)向配套、服務(wù)等更加全面的因素。
王石表示，萬(wàn)科要完成從住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科定義的城市配套，包括社區(qū)小配套和城市大配套。
郁亮說(shuō)，這些服務(wù)都將貫徹互聯(lián)網(wǎng)思維，本身不以賺錢(qián)為目的，出發(fā)點(diǎn)在于提升萬(wàn)科住宅的性?xún)r(jià)比。
郁亮還透露：“我們今年希望重點(diǎn)推進(jìn)新的服務(wù)——長(zhǎng)者服務(wù)，因?yàn)榫蛹茵B(yǎng)老可能是未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老的主要模式。”
學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維 推出事業(yè)合伙人制度
本屆股東大會(huì)上，“互聯(lián)網(wǎng)”、“APP”、“合伙人”等熱點(diǎn)詞匯被頻頻提及。
郁亮認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)目前主要不在于業(yè)務(wù)層面的沖擊，而是思維上的沖擊。
“經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)，我們更有信心做好自己的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，”郁亮表示，“從互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)身上，萬(wàn)科學(xué)到了兩點(diǎn)：第一，對(duì)客戶(hù)要極致的好；第二，管理組織要扁平化。”
作為向小米等公司取經(jīng)的成果之一，近期，萬(wàn)科擬推出事業(yè)合伙人制度的消息已經(jīng)引發(fā)投資者廣泛關(guān)注。同日發(fā)布的董事會(huì)決議公告證實(shí)了這一點(diǎn)。
根據(jù)公告，萬(wàn)科目前已在著手準(zhǔn)備建立項(xiàng)目跟投制度，即，對(duì)于今后所有新項(xiàng)目，除舊改及部分特殊項(xiàng)目外，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。員工初始跟投份額不超過(guò)項(xiàng)目資金峰值的5％。
“通過(guò)跟投，員工成為項(xiàng)目合伙人，”郁亮表示，“這更有助于形成背靠背的信任，進(jìn)一步激發(fā)公司內(nèi)的創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)造性，為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值。”
