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保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”試水蘇城
日期：2017-08-11 來源：姑蘇晚報(bào)
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“以房養(yǎng)老”并非一個(gè)新話題，但直到今年，保險(xiǎn)版的“以房養(yǎng)老”模式才在蘇州試點(diǎn)，這種模式，也被列入今年蘇州經(jīng)濟(jì)體制改革工作的要點(diǎn)。
“60歲前你養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)你”——在老齡化日益加劇的蘇州，以房養(yǎng)老”在養(yǎng)老體系中能夠發(fā)揮怎樣的作用？“
母子欲“打包”房產(chǎn)投靠養(yǎng)老院
“我死后，誰來照顧我這個(gè)可憐的孩子？”這個(gè)問題，已經(jīng)困擾了程阿姨很久。
程阿姨現(xiàn)年80歲，家住姑蘇區(qū)的一個(gè)村子，和她一起生活的，還有47歲的兒子阿明。
阿明生性孤僻，一直沒有成家，和父母生活在一起。2013年，阿明被查出患有動(dòng)脈瘤，經(jīng)手術(shù)治療后，雖然保住了性命，但雙目失明，被評(píng)為一級(jí)殘疾。
“禍不單行，兒子失明后不久，老伴也去世了，就剩下我們母子倆相依為命。”程阿姨告訴記者，兒子失明后，變得更加孤僻，從來不出門，連生活都不能自理，更別說工作掙錢了。
最近兩年來，程阿姨越來越感覺到力不從心，骨質(zhì)增生折磨著她的膝蓋，“從我家到居委會(huì)，走路只要5分鐘左右，而現(xiàn)在連這一點(diǎn)路我都走不了。”程阿姨說，現(xiàn)在她再也沒有能力照顧兒子了，只好請(qǐng)了一個(gè)鐘點(diǎn)工。
程阿姨不得不面對(duì)一個(gè)殘酷的事實(shí)：自己已是風(fēng)燭殘年，需要?jiǎng)e人來照顧，家里還有一個(gè)更需要照顧的殘疾兒子。她曾經(jīng)試探性地問過阿明“我死后，你怎么辦”，兒子回答說“那我就跟你一起去”。
考慮了很久，程阿姨產(chǎn)生了一個(gè)想法——她和兒子住的房子是他們自己的，如果有誰愿意照顧她和阿明，直到兩人都去世，那么就把這套房子送給對(duì)方。
“程阿姨的這種愿望，是有可能實(shí)現(xiàn)的。”執(zhí)著律師事務(wù)所合伙人楊律師表示，在法律上，這叫做“遺贈(zèng)扶養(yǎng)”。
楊律師告訴記者，這對(duì)母子的情況有點(diǎn)類似農(nóng)村的“五保戶”“，五保”老人的遺產(chǎn)，在無人繼承又無人受遺贈(zèng)的情況下，按照《繼承法》第三十二條規(guī)定，收歸國家或集體組織所有。
目前，楊律師正在設(shè)法尋找愿意“打包”接受程阿姨和阿明的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一旦找到適合的對(duì)象，他就將為雙方牽線搭橋，讓雙方簽訂“遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議”“，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必須為母子倆提供必要的服務(wù)，直到他們都去世——這是前提條件，做到這
些，才能獲得他們的房產(chǎn)。”
“以房養(yǎng)老”的需求并非個(gè)例
程阿姨和阿明的遭遇并非個(gè)案。“我們社區(qū)里有一戶家庭，比他們還慘。”友聯(lián)一社區(qū)工作人員陳先生介紹，這戶家庭里有三個(gè)兄弟，老大和老三均未成家，老二在外地生活，父親早已去世。有一天，母親突然去世了，第二天老三跳樓
自殺了，受到刺激，曾有精神病史的老大舊病復(fù)發(fā)。后來，社區(qū)把老大送進(jìn)了廣濟(jì)醫(yī)院治療。老大的醫(yī)療費(fèi)存在缺口，社區(qū)在幫助料理老三的后事時(shí)發(fā)現(xiàn)他有一筆十多萬元的存款，社區(qū)干部們商量后認(rèn)為應(yīng)該把老三的這筆遺產(chǎn)用于老
大的治療，于是他們?cè)O(shè)法找到了老二，老二也表示愿意讓老大全額繼承老三的遺產(chǎn)。在楊律師的幫助下，居委會(huì)直接指定老二做老大的監(jiān)護(hù)人；經(jīng)過公證，老三留下的存款由老大全額繼承，居委會(huì)代為保管。
“社區(qū)里還有幾戶失獨(dú)家庭，獨(dú)生子女走了，留下了年邁的父母，他們今后的養(yǎng)老也是難題。”陳先生說。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年年底，蘇州戶籍人口中老年人1708816人，老齡化程度首次超過了25%。民政部門相關(guān)人士表示，在養(yǎng)老問題上，空巢老人、孤寡老人、失獨(dú)家庭是難點(diǎn)。“這些老人中，經(jīng)濟(jì)十分困難的并不是很多，他們大多擁有房
產(chǎn)，最主要的問題是沒有直系親屬可以照顧他們，同樣，他們的房產(chǎn)也沒有直系親屬可以繼承。”
一社區(qū)居委會(huì)工作人員告訴記者，社區(qū)里的部分失獨(dú)老人也把養(yǎng)老的希望寄托在房子上，“一對(duì)失獨(dú)夫妻公開表示，親戚的小輩中，將來誰為他們養(yǎng)老送終，就把房子留給誰。從某種程度上說，他們和程阿姨母子情況是一樣的，都把
‘寶’押在了房子上。”
以自己的住房作為養(yǎng)老的本錢，這叫做“以房養(yǎng)老”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，蘇州老人“以房養(yǎng)老”的模式主要有幾種：一種是無直系親屬的老人，如“失獨(dú)老人”，他們由自己的旁系親屬養(yǎng)老送終，其房產(chǎn)最終以遺贈(zèng)的形式由扶養(yǎng)人繼承；一種是把自己的房子租出去，自己住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用租金來支付養(yǎng)老費(fèi)用；還有一種是把房子賣掉，住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
“以房屋作為‘抵押’，要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為其養(yǎng)老送終的，目前在蘇州還沒聽說。”一家民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，程阿姨的想法有些超前。
最大阻力來自傳統(tǒng)觀念
既不把房子賣掉，也不把房子租掉，而是用“抵押”的形式來養(yǎng)老，這種模式到底靠不靠譜？
相關(guān)資料顯示，早在上世紀(jì)六十年代的美國，就出現(xiàn)了這樣的養(yǎng)老模式，不過，抵押的對(duì)象不是養(yǎng)老院而是銀行。這種模式叫住房反向抵押，也叫“倒按揭”，可以通俗地理解為“分期出售”房屋價(jià)值，貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)。
2012年，南京市民政局出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展倒按揭模式的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
今年，另一種“倒按揭”的養(yǎng)老模式在蘇州開始試點(diǎn)——《蘇州市2017年經(jīng)濟(jì)體制和生態(tài)文明體制改革工作要點(diǎn)》中提出，探索開展“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，研究制定和實(shí)施我市住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)方案。”
在蘇州推出反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的，是一家大型國有壽險(xiǎn)公司，該險(xiǎn)種于2015年3月面世，過去的兩年內(nèi)在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)，今年推廣到蘇州、南京和大連。
據(jù)悉，這種保險(xiǎn)產(chǎn)品將住房抵押和終身養(yǎng)老年金結(jié)合在一起，投保年齡在60-85周歲，若在夫妻共有房屋情況下投保，則雙方年齡均需滿足投保年齡需求；抵押房屋必須是擁有完全產(chǎn)權(quán)的自有房屋。老人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，繼續(xù)擁有占有、使用、收益權(quán)和經(jīng)保險(xiǎn)公司同意的處分權(quán)（如出租），并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至去世；老人去世后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
另據(jù)介紹，保險(xiǎn)公司與投保人共同選擇具備國家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，根據(jù)房產(chǎn)地段、面積、老人年齡、性別等情況，結(jié)合后期房價(jià)波動(dòng)、折舊等因素，綜合折算養(yǎng)老金。保險(xiǎn)公司承擔(dān)房屋跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，房屋跌價(jià)不會(huì)影響到老人的年金；房屋如果增值，保險(xiǎn)公司也不參與分享；保險(xiǎn)公司還在一定程度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付風(fēng)險(xiǎn)。老人投保后，可以隨時(shí)退保贖回房屋；投保人去世后，保險(xiǎn)公司處分抵押房屋前，其繼承人也可通過償還投保人應(yīng)承擔(dān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用優(yōu)先贖回抵押房屋；如果繼承人不贖回抵押房產(chǎn)，保險(xiǎn)公司有權(quán)委托第三方出售，所得優(yōu)先由于償還投保人應(yīng)該承擔(dān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，如有剩余，歸還投保人的繼承人，如不夠償還，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
公開資料顯示，從2015年3月該產(chǎn)品獲批到2016年4月底，四大試點(diǎn)城市中簽訂投保意向書的客戶有58戶，77人。據(jù)姑蘇區(qū)民政部門相關(guān)工作人員介紹，目前試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)尚無正式簽約客戶，“有一個(gè)老人在最后簽約前反悔了，據(jù)說是因?yàn)樯鐣?huì)壓力太大。”
相關(guān)專家認(rèn)為，以房養(yǎng)老”試點(diǎn)遇到的最“大挑戰(zhàn)是傳統(tǒng)觀念。目前“養(yǎng)兒防老”觀念依然是社會(huì)主流，絕大多數(shù)老人希望把房子留給孩子。
