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各國以房養(yǎng)老面面觀
日期：2014-07-05 來源：山東商報
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近日，中國“以房養(yǎng)老”政策落地，在四個試點城市展開為期兩年的“試驗”。而在國外，以房養(yǎng)老已經(jīng)推行多年，各國對以房養(yǎng)老也分別制定了不同的政策，其中美國的“以房養(yǎng)老”曾引發(fā)多次金融危機，而加拿大的房貸市場則平穩(wěn)度過經(jīng)濟危機，我們可以從中吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避開不必要的損失。
美國 固定利率+可加押款 曾多次引起金融危機
以房養(yǎng)老在美國發(fā)展的相當成熟，也是美國金融市場的重要組成部分。聯(lián)邦政府成立了一系列項目和政府贊助機構(gòu)，以推進抵押貸款、鼓勵自置居所。這些機構(gòu)包括美國政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦國民抵押協(xié)會和房地美房貸公司等。美國的房屋抵押貸款市場也是引起上世紀金融危機的主要原因。當時，不健全的貸款業(yè)務(wù)最終導(dǎo)致了1930年代的全國性抵押貸款危機、1980年代的儲貸危機和2007年的次貸危機，而后者還引起了2010年的喪失抵押品贖回權(quán)危機。2013年9月27日，美國聯(lián)邦住房管理局局長卡羅爾·加蘭特致信國會說，該機構(gòu)需財政部提供17億美元援助。這是該機構(gòu)79年歷史上首次申請援助資金，而“以房養(yǎng)老”項目是最主要的損失來源。在美國，抵押貸款包括兩個單獨的文件：抵押票據(jù)和擔(dān)保物權(quán)，通常這兩者是放在一起的，但在分屬于不同的所有者的情況下，有權(quán)利取消抵押品贖回權(quán)的是持有抵押票據(jù)者，而不是擔(dān)保物權(quán)的。舉例來說，聯(lián)邦國民抵押協(xié)會公布了標準印就合同，但同時將按揭貸款的擔(dān)保契據(jù)的部分從中分離出來，因為每個州對這部分有不同的規(guī)定。美國最常見的房屋抵押貸款是30年固定利率的可加抵押（即可在業(yè)已抵押之財產(chǎn)中增加押款）。
加拿大 固定利率+限額抵押 金融危機中依然運作良好
在加拿大，加拿大按揭房產(chǎn)公司是國有的房屋中介，為加拿大人提供按揭貸款保險、按揭證券、住房供給政策和項目，以及住宅研究。這家國有公司是加拿大于1946年成立的，目的是解決戰(zhàn)后國內(nèi)住房不足，并幫助本國人民實現(xiàn)成為私房屋主的目標。美國最常見的房屋抵押貸款是30年固定利率的可加抵押（即可在業(yè)已抵押之財產(chǎn)中增加押款），而加拿大的常見形式是5年固定利率的限額抵押。即使是在金融危機和經(jīng)濟衰退中，加拿大的按揭市場依然運作的很好，這部分歸因于住宅抵押市場的政策框架，因為它包括一項針對絕大多數(shù)出借人的有效的管理和監(jiān)督體制。然而，危機過后，借貸息率一直維持低水平，導(dǎo)致該國的抵押貸款有了顯著的增長。2014年4月，加拿大聯(lián)邦金融機構(gòu)監(jiān)督辦公室頒布了一系列針對按揭貸款保險公司的指導(dǎo)方針，目的是收緊保險業(yè)標準，加強風(fēng)險管理。在一份聲明中，加拿大聯(lián)邦金融機構(gòu)監(jiān)督辦公室稱這份指導(dǎo)方針“能夠為房屋抵押貸款保險業(yè)提供最佳范例，從而有助于穩(wěn)定金融體系。”值得一提的是，在加拿大以房養(yǎng)老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度作為保障的。比如加拿大有遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要繳納不菲的稅費，這就使得很多民眾愿意以房養(yǎng)老,來規(guī)避相關(guān)的稅費。
英國 可變利率按揭貸款為主 短期固定利率開始流行
加拿大 固定利率+限額抵押 金融危機中依然運作良好
在加拿大，加拿大按揭房產(chǎn)公司是國有的房屋中介，為加拿大人提供按揭貸款保險、按揭證券、住房供給政策和項目，以及住宅研究。這家國有公司是加拿大于1946年成立的，目的是解決戰(zhàn)后國內(nèi)住房不足，并幫助本國人民實現(xiàn)成為私房屋主的目標。美國最常見的房屋抵押貸款是30年固定利率的可加抵押（即可在業(yè)已抵押之財產(chǎn)中增加押款），而加拿大的常見形式是5年固定利率的限額抵押。即使是在金融危機和經(jīng)濟衰退中，加拿大的按揭市場依然運作的很好，這部分歸因于住宅抵押市場的政策框架，因為它包括一項針對絕大多數(shù)出借人的有效的管理和監(jiān)督體制。然而，危機過后，借貸息率一直維持低水平，導(dǎo)致該國的抵押貸款有了顯著的增長。2014年4月，加拿大聯(lián)邦金融機構(gòu)監(jiān)督辦公室頒布了一系列針對按揭貸款保險公司的指導(dǎo)方針，目的是收緊保險業(yè)標準，加強風(fēng)險管理。在一份聲明中，加拿大聯(lián)邦金融機構(gòu)監(jiān)督辦公室稱這份指導(dǎo)方針“能夠為房屋抵押貸款保險業(yè)提供最佳范例，從而有助于穩(wěn)定金融體系。”值得一提的是，在加拿大以房養(yǎng)老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度作為保障的。比如加拿大有遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要繳納不菲的稅費，這就使得很多民眾愿意以房養(yǎng)老,來規(guī)避相關(guān)的稅費。
英國 可變利率按揭貸款為主 短期固定利率開始流行
英國的倒按揭市場傳統(tǒng)上是由建房互助協(xié)會控制的，但從1970年代以后，該協(xié)會所控制的新的按揭貸款越來越少。從1977年到1987年間，他們所持有的比例從96%猛跌到66%。與此同時，銀行和其他金融機構(gòu)所占比例從3%迅速增長到了36%?，F(xiàn)在，英國有200多個比較大的金融機構(gòu)向購房者提供按揭貸款，其中的大頭包括建房互助協(xié)會、銀行、專業(yè)按揭貸款公司、保險公司和養(yǎng)老基金。在英國，可變利率抵押貸款比在美國常見的多，這是因為英國的按揭貸款融資更多的依賴于個人的儲蓄存款，而不是證券化資產(chǎn)的固定收入（比如按揭證券）。前者為主流的國家還有澳大利亞和西班牙，后者則包括美國、丹麥和德國。因此，英國的貸方更喜歡可變利率抵押貸款，固定利率在房貸市場根本吃不開。然而最近幾年，將利率在短期內(nèi)固定住開始變得越來越流行，房貸在2年、3年、5年甚至10年內(nèi)可以保持固定利率。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2007年到2013年年初，大約有50%至83%的新的按揭貸款在初始期采用了這種固定利率的方式。英國“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。
荷蘭 住房自有率高不需要倒按揭 退休可拿到工作收入的70%以上
荷蘭 住房自有率高不需要倒按揭 退休可拿到工作收入的70%以上
在大多數(shù)西歐國家（不包括丹麥、德國和荷蘭），可變利率按揭貸款是比較普遍的。大多數(shù)歐洲國家的房屋擁有率和美國差不多，但總體違約率要比美國低。“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式?jīng)]什么興趣，“倒按揭”基本沒有市場。這點從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可看出。在歐盟內(nèi)部，房屋抵押債券市場容量2007年年底已經(jīng)達到了2萬億歐元的規(guī)模，當時德國、丹麥、西班牙和法國分別各自超過了2千萬歐元，遠超過荷蘭。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。
新加坡 三種方式操作 組屋不能倒按揭
新加坡 三種方式操作 組屋不能倒按揭
有三種方式待選擇。第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二種，對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推。第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資，大致相當于我國的經(jīng)濟適用房，這類房產(chǎn)不能選擇倒按揭。專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。
各國按揭貸款發(fā)放條
各國按揭貸款發(fā)放條
美國：“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。
加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間。
日本：“倒按揭”適用于55歲以上的人群。
英國：英國老人把本國住宅出售后，可在物價便宜的國家（澳大利亞等）享受到比本國更好的生活和服務(wù)。
新加坡：60歲以上的老年人可以把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間。
日本：“倒按揭”適用于55歲以上的人群。
英國：英國老人把本國住宅出售后，可在物價便宜的國家（澳大利亞等）享受到比本國更好的生活和服務(wù)。
新加坡：60歲以上的老年人可以把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
