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日期：2012-08-03 來源：信息時報
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近期一系列養(yǎng)老問題引起社會關(guān)注，“從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億”，有報道稱養(yǎng)老保險個人賬戶“空賬”已超過2.2萬億，較2010年增加約5000億，退休年齡延遲也引發(fā)眾多爭議。有危就有機，不少開發(fā)商敏銳地嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)這一新商機，很多大型房企紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，逾半受訪市民開始考慮“以房養(yǎng)老”，但目前國內(nèi)很難找到真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)項目是“賣羊頭掛狗肉”。
探市
房企紛紛逐鹿養(yǎng)老地產(chǎn) 但多為營銷“噱頭”
記者了解到，越來越多的開發(fā)商紛紛進駐開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，利用項目的商業(yè)配套用地，建設(shè)老年公寓，配套醫(yī)療服務(wù)站、老年學校等。
但記者從業(yè)界獲悉，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)目前在國內(nèi)難以找到。經(jīng)緯研究中心主任曾英杰表示，只有少數(shù)知名房企在做相關(guān)試點，其余大多數(shù)均只是將“養(yǎng)老地產(chǎn)”拿來做營銷噱頭拉動普通住宅銷售。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，目前提出做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商不少，一些項目更多是以此為噱頭，并無太多針對性的內(nèi)容。
難點
現(xiàn)實需求少利潤低 模式仍處于摸索階段
多位行業(yè)人士在接受記者采訪時表示，在國內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)實屬不易，付出與收獲難成正比。經(jīng)緯研究中心主任曾英杰表示，根據(jù)機構(gòu)預(yù)測，2015年中國60歲以上老齡人口將達到2.16億，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域確實存在著巨大的機會。但跟西方國家不一樣，國內(nèi)大部分養(yǎng)老需求都靠社區(qū)或家庭自行解決，無法像形成大量真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
曾英杰分析表示，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先需要從技術(shù)上能夠滿足老年人的特殊需求，如扶梯要寬要緩，地面要防滑，開關(guān)等需要適量放低位置等等。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)需要配備大量的醫(yī)療功能，如醫(yī)院、看護人員等等。另外，在物業(yè)管理上也要能夠滿足老年人的需求。但目前國內(nèi)一些養(yǎng)老地產(chǎn)僅是一種噱頭，甚至有項目所處地理環(huán)境比較生態(tài)，就稱是養(yǎng)老地產(chǎn)。
記者了解到，多家品牌房企領(lǐng)軍人也在公開場合表示，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)非常有難度。與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤不會太高，未來房企也不會大舉進入。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個頗具潛力的市場，但相比國外日趨完善成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)體系，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)明顯還處于摸索階段；“建房子很簡單，但運轉(zhuǎn)起來不容易，不同的城市管理達到一定水平情況也不同，這是最難的。”
很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資商喜歡“蓋房子賣了就算數(shù)“的模式，但養(yǎng)老地產(chǎn)特殊的社會影響、社會責任，決定了這個模式不可行，政府也不會允許這樣的模式。香港公開大學老年學研究中心教授何國衛(wèi)也分析，目前中國正處在養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變期，市場具有不確定性，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式有待研發(fā)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)范等有待完善。不過他認為，有集中護理式住宅和出售或租賃式的老年公寓可被稱為養(yǎng)老地產(chǎn)，以居家式養(yǎng)老客戶為服務(wù)對象，或具有養(yǎng)老金投資增值效應(yīng)的房產(chǎn)也應(yīng)屬于養(yǎng)老地產(chǎn)的范疇。
他山之石
國外養(yǎng)老地產(chǎn)低價吸引老年人
據(jù)了解，國外房地產(chǎn)業(yè)重視養(yǎng)老房市場，一類是休閑療養(yǎng)型養(yǎng)老房產(chǎn)，多依托特有的溫泉、海濱和森林風貌，以低廉價格供應(yīng)房屋。例如在日本東部的千葉、神奈川和靜岡等縣名勝地有不少養(yǎng)老房產(chǎn)項目，僅需人民幣數(shù)十萬元即可購買一套數(shù)百平方米、帶有菜地和花園的現(xiàn)房別墅，開發(fā)商還會輔以相應(yīng)的醫(yī)療、生活和娛樂設(shè)施。
另一類是充分考慮醫(yī)療看護功能的房產(chǎn)項目。其中涉及房間裝修、家具家電、看護設(shè)備的預(yù)留位置和接口、室內(nèi)無障礙設(shè)計，以及安防和報警裝置等。一些開發(fā)商為逐漸步入高齡的用戶提供全套房屋改裝服務(wù)，或是將此類設(shè)計融合于帶有養(yǎng)老特色的房產(chǎn)項目出售。
“以房養(yǎng)老”模式在加拿大、新加坡、美國等地也逐漸得到認同。主要有以下三種形式：1.出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入；2.以現(xiàn)有大面積住房置換小住房獲得凈收入，用作日常開支，新加坡允許當事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或分步地完成住房“以大換小”；3.“倒按揭”，將住房抵押給金融機構(gòu)，按月獲得現(xiàn)金收入，房屋擁有者死亡、出售該住房或者原先商定的貸款期限到期時，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，美國、加拿大的倒按揭發(fā)放對象為62歲以上的老年人。
相關(guān)調(diào)查
廣州逾半受訪者考慮“以房養(yǎng)老”
日前信息時報記者與中大社會學系學生聯(lián)合社會調(diào)查顯示，在對300名30~55歲廣州市民的抽樣調(diào)查中，“會考慮以房養(yǎng)老”的占比達55%，“暫時不考慮，將來視情況而定”的占到27%。
37歲的市民梁先生兩年前在花都某標稱“養(yǎng)老地產(chǎn)”的項目購買了兩套相鄰單位，目前在放租。“銷售人員說是‘養(yǎng)老地產(chǎn)’，拿地時有當?shù)卣С?，房價也更優(yōu)惠。”梁先生告訴記者，其實很多業(yè)主買房并不是為了“入住養(yǎng)老”，絕大多數(shù)在放租。
記者采訪時發(fā)現(xiàn)，購買“養(yǎng)老地產(chǎn)”的市民主要是30~50歲的工薪階層，他們主要選擇郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、價格洼地的項目作為“養(yǎng)老投資”，即便考慮“以房養(yǎng)老”，也未必會短期內(nèi)入住。而真正養(yǎng)老需求較為迫切的60歲以上老年人，卻對“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不熱衷。“養(yǎng)老考慮的主要是醫(yī)療，那些所謂的‘養(yǎng)老地產(chǎn)’離市區(qū)那么遠，我們不會開車，出入只能靠樓巴，很不方便。”63歲的市民陳伯告訴記者，雖然兒子有心想在從化為他和老伴買套大房子“養(yǎng)老”，但他已經(jīng)明確表示“買了也就是等升值，不會搬去住”。
